¿Qué es el aporte propio (enganche) en un crédito hipotecario?

¿Qué es el aporte propio?

El aporte propio es la parte del valor de la vivienda que el comprador debe cubrir con sus propios recursos. Los bancos suelen requerir un mínimo del 20% del valor del inmueble. Cuanto más alto sea el enganche, menor será el crédito necesario y mejores serán las condiciones financieras.

¿Qué puede ser considerado como aporte propio?

No todo el enganche debe ser efectivo. Dependiendo del banco, se aceptan diferentes formas que respaldan la solvencia del cliente.

Otra propiedad como aporte propio

Se puede usar otra vivienda, departamento o terreno como garantía. Debe estar libre de hipotecas y deudas. Si existen copropietarios, es necesario su consentimiento escrito.

Donación o préstamo de familiares

Una donación o préstamo formalizado mediante contrato puede servir de enganche. Las donaciones deben reportarse a la autoridad fiscal y respaldarse con documentación bancaria.

Fondos de retiro (Afore o CIR)

Tanto la Cuenta de Ahorro para el Retiro (Afore) como la Cuenta Individual de Retiro (CIR) pueden usarse como fuente de enganche, siempre bajo las restricciones legales correspondientes.

Cuenta de ahorro para el enganche

Estas cuentas especiales permiten acumular capital y, en algunos casos, acceder a una prima de garantía del gobierno que puede sumarse al enganche.

¿Qué no puede ser considerado como enganche?

Existen limitaciones claras sobre qué no es aceptado por los bancos como aporte propio:

• Créditos o préstamos: no se puede financiar el enganche con otra deuda.
• Propiedades en copropiedad: solo con consentimiento de los demás dueños.
• Acciones y bonos: algunos bancos los aceptan parcialmente (50–60% de su valor).
• Joyas, objetos de valor o piedras preciosas: no son aceptados directamente, solo el dinero proveniente de su venta.

¿Es posible un crédito hipotecario sin enganche?

No. En México, todos los bancos exigen enganche. El mínimo suele ser 20%, aunque algunos aceptan 10% si se contrata un seguro de bajo enganche, que cubre el riesgo de impago del cliente.

Enganche y costo del crédito

El enganche siempre se calcula sobre el valor de la propiedad, no sobre el monto del crédito solicitado. Esto influye directamente en el costo del financiamiento y en la relación préstamo-valor (LTV).

Enganche mínimo por banco en 2023

Los bancos exigen diferentes porcentajes mínimos de enganche. Algunos ejemplos:

Enganche y relación préstamo-valor (LTV)

El enganche determina el LTV. Un mayor enganche reduce la proporción de deuda frente al valor de la vivienda, lo que mejora las condiciones del crédito y reduce riesgos para el banco.

¿Cuándo se paga y cómo se documenta el enganche?

El enganche se paga directamente al vendedor antes del desembolso del crédito. El banco solicitará pruebas como comprobantes de transferencia, facturas, contratos preliminares o escrituras de propiedad (en el caso de terrenos).

Resumen

El aporte propio es indispensable para acceder a un crédito hipotecario en México. Su valor mínimo es del 20%, aunque algunos bancos aceptan 10% con seguro adicional. Puede cubrirse con efectivo, terrenos, propiedades, ahorros o donaciones, pero nunca con otro crédito ni con objetos de valor. Cuanto mayor sea el enganche, menores serán los costos del crédito y el índice LTV.