Considera los costos adicionales asociados a la hipoteca
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Los datos más importantes sobre la hipoteca
Para muchos de nosotros, una hipoteca es la única oportunidad de comprar nuestro propio apartamento o construir una casa. Casi nadie es capaz de comprar un piso con su propio dinero sin la ayuda de un banco. ¿Qué debes saber sobre una hipoteca antes de tomarla?
Un préstamo hipotecario es un préstamo para un propósito específico relacionado con la compra de bienes inmuebles: el banco financia hasta el 90% del valor de la casa o apartamento indicado.
El cliente debe tener una contribución propia del 10-20%, es decir, dinero, un terreno o una contribución documentada para la compra o construcción de bienes inmuebles. Cuanto mayor sea la contribución propia, mejores condiciones de reembolso se pueden negociar.
Puede obtener un préstamo hipotecario de hasta varios millones de pesos.
Un préstamo hipotecario es un compromiso para muchos años, incluso para 30 años.
Para obtener una hipoteca, debe: demostrar ingresos estables y regulares, tener un contrato que garantice el empleo, tener un buen historial crediticio y una situación de vida estable.
Una hipoteca se puede obtener en dos o más personas. Un cosolicitante puede ser cualquier persona cuya presencia en la solicitud aumente las posibilidades de obtener un buen préstamo.
El reembolso del préstamo está garantizado por una hipoteca, que es de donde proviene el nombre de préstamo hipotecario : en una situación en la que no pagamos las cuotas del préstamo, el banco tiene derecho a embargar los bienes inmuebles que garantizan el reembolso.
Un préstamo hipotecario para la compra de un apartamento se paga una vez, mientras que para la construcción de una casa se paga en varios tramos , destinados a la implementación de etapas individuales de construcción, que son controladas por el banco.
Los bancos ofrecen hipotecas con tasas de interés fijas y variables : las tasas de interés fijas garantizan la tasa de interés por un período de 5 a 7 años, las tasas de interés variables cambian de acuerdo con la tasa TAE.
El contrato de hipoteca impone la obligación de asegurar el inmueble durante todo el plazo del préstamo. El seguro de vida no es un producto obligatorio.
La cantidad de crédito disponible para un cliente o clientes en particular se determina sobre la base de un análisis de solvencia.
¿Qué es una hipoteca?
Un préstamo hipotecario es un producto bancario complicado, que se trata en una Ley separada de 23 de marzo de 2017 sobre préstamos hipotecarios y supervisión de corredores y agentes hipotecarios. En este documento encontraremos información detallada sobre el principio de funcionamiento de dicho préstamo, incluyendo:
reglas y procedimiento para celebrar contratos de préstamo hipotecario,
los derechos y obligaciones del prestamista, el prestatario y otras entidades involucradas en la celebración del contrato de préstamo,
consecuencias del incumplimiento de las obligaciones de cualquiera de las partes del contrato,
normas y procedimientos para la supervisión de los corredores y agentes hipotecarios.
La Ley no proporciona una definición directa de lo que es una hipoteca. El Art. 3 de la citada ley presenta lo que es un contrato de préstamo hipotecario y en base a este artículo se puede proponer una definición de préstamo hipotecario.
Un préstamo hipotecario es una forma de préstamo bancario, garantizado por una hipoteca contractual u otro derecho relacionado con bienes inmuebles residenciales, destinado a la adquisición de: un apartamento o una casa, un derecho de propiedad cooperativa sobre locales, terrenos y una acción en la copropiedad de un inmueble o local residencial.
La hipoteca contractual, es decir, establecer una garantía para el pago de la deuda sobre el derecho de propiedad de bienes inmuebles es un tema amplio. Una explicación detallada del principio, la ley y los tipos de hipoteca se presenta en un artículo separado. La mejor hipoteca: ¿dónde buscarla y cómo encontrarla?
Encontrar una hipoteca puede ser agotador a veces. Se requieren muchos trámites, los bancos examinan tu solvencia en detalle y calculan el costo total y la posibilidad de recibir efectivo. ¿Qué banco ofrece las mejores condiciones hipotecarias y cómo elegir? Las ofertas de préstamos deben compararse, prestan atención a:
APRC : un indicador simple que muestra cuánto será el costo del préstamo por año; cuanto menor sea el valor, más barato será el préstamo;
costo total del préstamo - el préstamo hipotecario consta de varios costos: intereses, comisiones, seguros y otros cargos resultantes de productos adicionales al préstamo;
monto y tipo de tasa de interés : la tasa de interés es de particular importancia para el costo total del préstamo y el monto de la cuota mensual; hay dos tipos de tasas de interés: fijas y variables - las ventajas y desventajas de cada una de ellas se explican más adelante en el artículo,
monto de la cuota mensual : con la herramienta de comparación de préstamos y la calculadora, puede verificar cuánto será la cuota mensual en un banco determinado; evaluar si puede pagar la hipoteca;
aporte propio - actualmente, prácticamente todos los bancos exigen un aporte propio del 20%, hay ofertas de préstamos hipotecarios con un aporte mínimo del 10%, pero dicho préstamo requiere un seguro adicional.
Al buscar un préstamo hipotecario en línea, herramientas como: el motor de comparación, la calculadora de préstamos y la clasificación de préstamos hipotecarios son una ayuda confiable. Gracias a ellos, comparar las ofertas de diferentes bancos será mucho más fácil. ¿Necesitas más información sobre la oferta? Lea la reseña de nuestros expertos, allí encontrará respuestas a todas las preguntas más frecuentes sobre una hipoteca.
¿Cuánto se necesita como pago inicial para una hipoteca?
De conformidad con la Ley Orgánica de Sociedad Hipotecaria Federal, los bancos que otorgan préstamos hipotecarios deben exigir una contribución propia mínima del 10%. Utilizando la posibilidad de una contribución propia mínima, muy a menudo un requisito adicional para el prestatario es la contratación de un seguro de baja contribución.
La mayoría de los bancos requieren un depósito del 20% del valor de la propiedad. La contribución propia puede tomar la forma de, por ejemplo:
contribución en efectivo para la compra de bienes inmuebles,
pago anticipado hecho al propietario para la compra de un apartamento,
propiedad de un terreno para la construcción de una casa.
Contar con una aportación propia es una de las condiciones básicas para obtener una hipoteca. Una mayor contribución propia aumenta la posibilidad de obtener una decisión crediticia positiva y mejores condiciones de pago.
LTV - el valor de la propiedad y el monto del préstamo hipotecario
Al analizar una solicitud de préstamo hipotecario, el banco utiliza la relación LTV - préstamo a valor en su evaluación del monto del préstamo disponible para nosotros. Usando esta relación, el banco calcula qué préstamo puede proporcionar en relación con el valor de la propiedad. El ratio LTV suele rondar el 80-90%, pero sucede que es más bajo y el banco puede exigir una aportación propia mayor.
Esto significa que no puede obtener un préstamo por un monto superior al valor de la propiedad financiada.
Hipoteca sin aporte propio - ¿es posible?
Sí, una hipoteca sin pago inicial está disponible a partir del 26 de mayo de 2022 como parte del proyecto polaco Ład. El programa está dirigido a personas que tienen ingresos que les permitan pagar un préstamo para un apartamento, pero al mismo tiempo no tienen los fondos para la contribución propia requerida.
El estado, a través de Bank Gospodarstwa Krajowego, garantiza una contribución propia de hasta el 20 % del valor de los locales, hasta un máximo de $100,000 pesos. El préstamo debe celebrarse por un período de min. 15 años. Puede leer más sobre el programa en el sitio web del Ministerio de Tecnología y Desarrollo.
¿Cuánto hay que ganar para obtener una hipoteca en 2022?
Se supone que para recibir una hipoteca, la cuota debe ser inferior a la mitad del salario mensual disponible. Sin embargo, esta es una explicación simplificada. La respuesta a la pregunta de cuánto necesitas ganar para conseguir un préstamo es imposible sin saber qué propiedad queremos financiar: de qué valor, en qué ubicación y sin realizar un análisis de solvencia detallado.
El banco debe examinar detenidamente la solvencia del solicitante para poder valorar si podrá devolver el préstamo sin problemas. Incluso si el cliente piensa que podría pagar las cuotas, el banco puede negarse a proporcionar financiamiento. Un experto en crédito tiene en cuenta muchos factores que afectan el riesgo de crédito. No se trata solo de ingresos y gastos actuales, sino también de la educación del cliente, profesión, etapa de carrera, tipo de trabajo, tener hijos, otros préstamos y ¡mucho, mucho más!
Condiciones para obtener un préstamo hipotecario
La solicitud de préstamo hipotecario puede ser presentada por cualquier persona mayor de edad con plena capacidad jurídica. ¿Cuáles son las condiciones para obtener un préstamo? La mejor oportunidad para una hipoteca la tiene una persona que:
tiene un ingreso estable y regular ,
puede confirmar los ingresos con los documentos pertinentes - contrato de trabajo por tiempo indefinido,
tiene ciudadanía polaca ,
tiene una edad que le permite pagar el préstamo a tiempo de manera segura , preferiblemente en edad laboral, ya que el período de pago de la hipoteca es en promedio de 25 años,
tiene historial crediticio positivo en el Buró de Información Crediticia ,
contribución propia al nivel de min. 10% del valor de la propiedad ,
presenta una solicitud de préstamo completa con todos los archivos adjuntos ,
asegurará el reembolso del préstamo hipotecario : establecer una entrada de hipoteca en el registro de la propiedad y de la hipoteca, pagar el seguro puente, comprar un seguro inmobiliario, además, se puede requerir un seguro de vida.
Documentos necesarios para una hipoteca
El banco necesita información precisa sobre el prestatario y la propiedad que se compra para poder otorgar una hipoteca. A tal efecto, deberán aportarse los documentos que permitan la evaluación de la solvencia, la valoración de los inmuebles y la constitución de la hipoteca. ¿Qué documentos se necesitan para una hipoteca?
Documentos personales , preferiblemente cédula de identidad.
Documentos necesarios para confirmar la fuente y el monto de los ingresos , por ejemplo, un certificado de ingresos y empleo, confirmación del derecho a una pensión o la declaración de impuestos SAT, para propietarios únicos.
Documentos relacionados con la propiedad comprada , por ejemplo, un acuerdo preliminar, un extracto del registro de la propiedad y de la hipoteca o una escritura notarial.
Documentos adicionales : una copia abreviada del certificado de matrimonio, una escritura notarial de separación de bienes.
La lista de documentos necesarios requeridos para otorgar una hipoteca puede ser diferente. Un experto en crédito le proporcionará la lista exacta de documentos al completar la solicitud.
Solvencia e hipoteca
El análisis de solvencia es una evaluación de la solvencia del cliente. Después de revisar los documentos, un experto en crédito evaluará las posibilidades de pagar el préstamo. Si la solvencia es demasiado baja, no recibiremos una hipoteca.
¿Qué afecta la solvencia de un préstamo hipotecario? Cada banco calcula la solvencia de acuerdo con su propia política. Prácticamente toda la información es importante, incluyendo: ingresos, ocupación, experiencia laboral y etapa de la carrera, educación, edad, número de dependientes, hijos, estado civil, lugar de residencia, deudas y obligaciones crediticias, historial crediticio en Buró de crédito.
Todos quieren encontrar el mejor préstamo hipotecario; sin embargo, debe recordarse que la oferta presentada en el sitio web de comparación o en los cálculos de la calculadora no garantiza un préstamo exactamente en estos términos. Desafortunadamente, los requisitos para obtener una hipoteca son muy altos y los bancos están obligados a realizar un análisis de solvencia y emitir una decisión de acuerdo con la evaluación del riesgo crediticio. A veces sucede que buscar una hipoteca se reduce a encontrar un banco que acceda a concederla. Tipos y finalidad de un préstamo hipotecario
Una hipoteca es un préstamo para un propósito específico. La definición exacta del tema de la financiación es de particular importancia aquí, porque los bienes inmuebles adquiridos para el préstamo son una garantía para el reembolso. El cliente debe presentar lo que quiere comprar, adjuntar documentación relativa al local o inmueble y también ceder los derechos al seguro.
Dependiendo de cuál sea el propósito de contratar una hipoteca, los bancos pueden ofrecer diferentes condiciones para otorgar efectivo y procedimientos ligeramente diferentes. A veces, puede encontrar tipos adicionales de hipotecas, dirigidas a un grupo específico de personas: solteros o aquellos que ganan dinero en el extranjero.
Un préstamo para comprar un apartamento.
Un préstamo hipotecario se puede utilizar para comprar un apartamento, pero también una casa o un terreno para desarrollar. Los bancos financian tanto los apartamentos nuevos del promotor como los apartamentos en el mercado secundario. El procedimiento de préstamo es relativamente simple. Debe recopilar todos los documentos relacionados con la propiedad del local y aprobar una evaluación de solvencia. Un préstamo para un apartamento se puede obtener con una tasa de interés fija o variable. Préstamo para la construcción de viviendas
Un préstamo para construir una casa es un trámite un poco más complicado, porque está íntimamente relacionado con el proceso mismo de construir una casa. El banco no paga todo el importe de la hipoteca de una vez, lo hace por partes. Las cuotas subsiguientes del préstamo se pagan solo después de la finalización de la etapa de construcción designada, y el experto enviado para verificar el progreso de los trabajos esperará facturas y recibos por el trabajo y los materiales realizados.
Hipoteca para reforma o ampliación de vivienda
También se puede obtener una hipoteca con fines de renovación. Asegurar la devolución del préstamo mediante la constitución de una hipoteca te permite obtener una cantidad mucho mayor que, por ejemplo, con un préstamo en efectivo. Con dicho préstamo, puede realizar una renovación general, una ampliación de la casa con espacio adicional o una reconstrucción completa.
Hipoteca única
Una hipoteca es una obligación que requiere una alta solvencia: la norma es solicitar dicha financiación en dos personas, por ejemplo, como socios. Sin embargo, conseguir un préstamo para una sola persona no es imposible, pero sí difícil. Debe demostrar su solvencia que confirme la posibilidad de autorreembolso. Una hipoteca para una sola persona requiere un historial crediticio perfecto, altos ingresos y un empleo estable.
Préstamo hipotecario
El último tipo de hipoteca es un préstamo hipotecario. El préstamo se puede utilizar para cualquier propósito, no tiene que ser la compra de bienes inmuebles. Lo que distingue a un préstamo hipotecario son mejores condiciones crediticias debido a la forma de garantía. Garantizamos la devolución del préstamo mediante la constitución de una hipoteca sobre el derecho de propiedad del local del prestatario.
Costos de hipoteca
Una hipoteca es un préstamo a bajo interés con un contrato de hasta 30 años. El plazo de amortización de varios años genera un coste total del préstamo muy elevado. Además, en el caso de un préstamo hipotecario, existe el riesgo de un cambio en la tasa de interés bajo la influencia de los cambios en la tasa de interés; puede ser un cambio positivo o negativo. La tasa de interés está compuesta por el índice de referencia TAE y el margen del banco. Escribimos sobre cómo decidir favorablemente al elegir una tasa de interés fija y variable más adelante en el artículo.
- El costo total del préstamo se compone de muchos factores:
- interés resultante de la tasa de interés,
- contribución propia mín. 20% sin necesidad de seguro,
- preparación de la comisión y conclusión del contrato,
- el costo de establecer una hipoteca,
- tarifa de inspección de propiedad,
- tarifas por servicio de productos adicionales: cuenta personal, tarjeta de crédito,
- impuesto sobre transacciones de derecho civil
- seguro puente - por la duración de la hipoteca,
- seguros patrimoniales contra incendio y otros casos fortuitos,
- seguro de amortización de préstamo - vida.
Los costos individuales pueden ser más o menos. Por ejemplo, el seguro de vida hipotecario es voluntario, aunque se recomienda contratarlo. Con un seguro de reembolso de préstamos, es más fácil obtener una decisión crediticia positiva y un futuro seguro.
Tipo de interés hipotecario: ¿fijo o variable?
La tasa de interés de la hipoteca es un componente de dos factores:
Tasa de referencia TAE establecida por el Consejo de Política Monetaria: para préstamos hipotecarios, los bancos suelen utilizar TAE.
margen del banco - la ganancia del banco por el préstamo otorgado, bajo el seguro puente, la tasa aumenta hasta que se establece la hipoteca para el banco.
El prestatario tiene dos tipos de tasas de interés del préstamo para elegir:
- tiempo fijo de 5 a 7 años - la tasa de interés se fija a la tasa de interés actual y el margen, será válido por el período designado con la opción de extender el contrato a nuevas tasas de interés o cambiar a una tasa de interés variable,
- variable - la tasa de interés cambia bajo la influencia del índice TAE, actualizado cada trimestre o medio año, la tasa de interés puede aumentar o disminuir, lo que afectará el monto de la cuota del préstamo en poco tiempo.
¿Por qué la Recomendación S preparada por la Autoridad de Supervisión Financiera de México obligó a los bancos a preparar una oferta de préstamo hipotecario con una tasa de interés fija por un período de min. 5 años. Los bancos tuvieron tiempo de presentar la nueva oferta hasta el 1 de julio de 2021. Solo unos pocos introdujeron una hipoteca con tasa de interés fija a su oferta, a principios de 2020. Así, los clientes obtuvieron la oportunidad de decidir el tipo de tasa de interés: variable o fija periódicamente.
Los bancos introdujeron las ordenanzas de la Recomendación relativamente tarde y muchos clientes tomaron préstamos con una tasa de interés variable. Desde octubre de 2021, el Consejo de Política Monetaria ha subido las tasas de interés varias veces hasta junio de 2022. La tasa de referencia aumentó en ese momento del 0,10% al 6%. Este aumento tuvo un impacto real en el costo del préstamo y el monto de la cuota mensual.
¿Cómo obtener una hipoteca?
De todos los préstamos para clientes particulares, la hipoteca es la que más trámites implica y es la más difícil de obtener. El grado de dificultad y tiempo requerido para obtener un préstamo hipotecario depende de: el tipo y valor de la propiedad, el monto de la contribución propia y la situación financiera del solicitante.
La hipoteca solo se puede obtener estacionaria. Es cierto que puede presentar una solicitud inicial para una oferta en línea, pero será necesaria una visita a una sucursal bancaria.
Instrucciones sobre cómo obtener una hipoteca - ¿paso a paso?
- Utiliza el comparador de ofertas hipotecarias y comprueba qué banco cumple con tus expectativas.
- Familiarícese con la oferta del banco seleccionado.
- Comuníquese con un especialista en hipotecas (en línea, por teléfono o en una sucursal bancaria) para evaluar su solvencia y preparar una oferta.
- Preparar los documentos necesarios para obtener un préstamo. Un especialista bancario le proporcionará una lista de los documentos requeridos.
- Vaya a una reunión con un asesor en el banco y llene una solicitud de hipoteca. En la mayoría de los casos, completará la solicitud solo en una sucursal fija.
- El banco analizará su solicitud y le informará sobre la decisión en la forma acordada.
- En el caso de una decisión crediticia positiva, un experto en crédito lo invitará al banco para firmar el contrato.
- Lea los términos del contrato y fírmelo.
- El especialista en hipotecas le informará qué debe hacer adicionalmente para iniciar el préstamo: establecer una entrada en el registro de la propiedad y la hipoteca, presentar todos los documentos, etc.
- Después de cumplir con todas las condiciones, el banco pagará el préstamo según lo acordado en el contrato.
Promesa de crédito: ¿qué es y se necesita?
Una promesa de préstamo es un documento emitido por el banco como promesa de otorgar un préstamo por un monto determinado. Un vendedor de bienes raíces puede esperar un documento que garantice la recepción de un préstamo hipotecario para su comprador, es decir, una garantía de una transacción segura. Una promesa es un documento que rara vez se requiere en los últimos tiempos.
¿Cuánto se tarda en una hipoteca?
La espera de una hipoteca puede durar desde varias semanas hasta incluso 2 meses. Diferentes bancos anuncian diferentes duraciones de análisis de aplicaciones. Los expertos necesitan mucho tiempo para emitir una decisión crediticia final.
Simplemente completar y enviar la solicitud de hipoteca se puede completar muy rápidamente, incluso en un día. Por supuesto, siempre que proporcionemos todos los documentos necesarios.
Reembolso de hipoteca
Pagar una hipoteca es un desafío a largo plazo. La amortización se realiza en cuotas mensuales, en el importe y en la fecha de acuerdo con el calendario de amortización. Pagar la deuda de forma segura no tiene por qué ser difícil si tenemos una situación de vida estable y nos protegemos adecuadamente ante situaciones aleatorias imprevistas.
La base para el pago seguro de un préstamo es el seguro de préstamo. Solo es obligatorio el seguro inmobiliario, que debe complementarse adicionalmente con un paquete de seguro de vida y salud. Puede usar la oferta del banco o encontrarlos usted mismo.
Una buena solución es establecer una orden permanente para una transferencia de cuotas de hipoteca. La cantidad correspondiente será cobrada por el banco para su devolución dentro del plazo prescrito. Es bueno controlar regularmente el proceso de pago de la hipoteca. La cuota puede cambiar debido a cambios en la tasa de interés.
Lea el contrato y siga los términos de pago. Si tienes problemas con la devolución actual de la cuota, ¡no esperes hasta última hora! Contacta con el banco y con la ayuda de un experto encuentra una solución a tu problema de devolución de la hipoteca. Mirá también: La solución que proponen los bancos en caso de problemas con el pago del préstamo
¿Qué cuotas puedes elegir para una hipoteca?
El cliente tiene derecho a elegir el sistema de pago a plazos. Puedes elegir entre:
Cuotas iguales : cuotas de interés y principal o cuotas de anualidad, durante todo el período del préstamo, reembolsamos el capital y los intereses cobrados sobre la totalidad del capital en proporciones iguales; gracias a esto, la cuota del préstamo es uniformemente baja; sin embargo, esto no significa que el monto a devolver no pueda aumentar o disminuir bajo la influencia de cambios en las tasas de interés;
cuotas decrecientes - el monto de cada cuota disminuye con cada mes hasta que el interés se paga en su totalidad; la parte de capital de la cuota se encuentra en un nivel igualmente bajo; es una gran solución para las personas que tienen la opción de pagar cuotas altas al principio y luego poder pagar una cuota baja y segura.
En la mayoría de los casos, la elección está limitada por la solvencia. Para poder aprovechar las cuotas decrecientes, el cliente debe demostrar una solvencia muy alta.
Resumen de la información de la hipoteca
La hipoteca es actualmente muy cara. El aumento relativamente rápido de las tasas de interés hizo que las cuotas de los préstamos aumentaran drásticamente. Los aumentos ascendieron al 100% con respecto a la cuota del año anterior. Los bancos anticiparon la posibilidad de un aumento en las tasas de interés y se realizaron campañas en las redes sociales en los medios de comunicación de mayor disponibilidad, advirtiendo contra un riesgo similar.
Una hipoteca es un préstamo a muchos años, que está asociado con un riesgo considerable. Al firmar un contrato por 20 - 30 años, se deben tener en cuenta varios escenarios. Por otro lado, hoy en día la mayoría de las personas no tienen otra oportunidad de comprar una casa que tomar una hipoteca.
El gobierno actual tiene una política de apoyo a los prestatarios. En el marco del programa Piso sin aportación propia, puedes solicitar ayudas económicas para la aportación propia y la devolución parcial del préstamo. Además, se introdujeron vacaciones de crédito, disponibles para todos de forma gratuita. Desafortunadamente, los programas solo están disponibles para una pequeña audiencia.
