Aporte Propio - todo lo que necesitas saber sobre él.

¿Qué es el aporte propio?

El aporte propio es una suma de dinero que el prestatario debe tener para poder obtener un crédito hipotecario. El aporte propio se calcula como un porcentaje del valor de la inversión para la cual se solicita el crédito. En este momento, la mayoría de los bancos requieren un aporte propio del 20% del valor de la inversión, pero también se pueden encontrar ofertas donde solo se requiere un 10% de aporte propio. Cuanto mayor sea el aporte propio, menor será el crédito necesario y, por lo tanto, será más fácil obtenerlo. En términos simples, el aporte propio es la participación del cliente en el financiamiento de la propiedad seleccionada.

¿Qué puede ser considerado como aporte propio?

Existe la creencia errónea de que el aporte propio debe ser proporcionado en efectivo. Esto no es cierto, ya que el aporte propio puede ser proporcionado por el cliente de otras formas. Dependiendo del banco, se aceptan diferentes formas de aporte propio. Las posibilidades son realmente diversas y no es necesario preocuparse por la falta de efectivo. El aporte propio puede ser, por ejemplo, otra propiedad o un terreno donde queremos construir una casa.

Otra propiedad como aporte propio

Prácticamente todos los bancos aceptan el aporte propio en forma de otra propiedad. Hay ciertas condiciones que deben cumplirse, como que la propiedad no tenga una hipoteca o deudas. La propiedad debe pertenecer al prestatario o ser co-propietario del mismo. Sin embargo, en tal situación, los otros co-propietarios deben dar su consentimiento por escrito para que la propiedad sirva como aporte propio. En esta situación, es muy beneficioso solicitar el crédito junto con el co-propietario, lo que aumenta significativamente las posibilidades de obtener el crédito. En el caso de solicitar un crédito hipotecario para construir una casa, el terreno destinado a la construcción también puede ser considerado como aporte propio. Nuevamente, el prestatario debe ser el propietario y no puede haber una hipoteca en la propiedad. Lo mismo se aplica a todas las demás propiedades que el banco haya decidido aceptar como aporte propio. Ya sea otra casa, un departamento o simplemente terrenos.

Donación o préstamo de familiares para el enganche

Otra opción para asegurar los fondos necesarios para el enganche es obtener una donación o préstamo de familiares, formalizado mediante un contrato. Las donaciones de familiares no están sujetas a impuestos, pero deben ser reportadas a la autoridad fiscal correspondiente en un formulario adecuado. Esta es una forma de apoyo financiero, generalmente en efectivo, lo que significa que es simplemente un cambio en la fuente de los fondos para el enganche, en lugar de un cambio en la forma del propio enganche. Para asegurar aún más a la institución financiera sobre el origen de los fondos, es recomendable respaldar la donación con documentación adicional, como un comprobante de transferencia bancaria. De lo contrario, el banco puede decidir no aceptar los fondos como enganche.

Cuenta de Ahorro para el Retiro (Afore) para el enganche

También se pueden obtener fondos en efectivo a través de la Cuenta de Ahorro para el Retiro (Afore) para financiar el enganche. Nuevamente, se trata de efectivo que se utilizará para el enganche, pero proviene de otra fuente, que sigue siendo aceptable. Sin embargo, existen ciertas restricciones con respecto a cómo se pueden obtener fondos de la Afore. Los fondos de la Afore para el enganche solo se pueden retirar bajo ciertas condiciones y regulaciones establecidas por las autoridades financieras. Es importante investigar y comprender las condiciones aplicables antes de hacer uso de esta opción.

Cuenta Individual para el Retiro (CIR) para el enganche

También se pueden utilizar fondos de la Cuenta Individual para el Retiro (CIR) para el enganche. Al igual que con la Afore, la CIR tiene ciertas restricciones con respecto a cómo se pueden utilizar los fondos para financiar el enganche. Los fondos no pueden ser retirados de la CIR hasta cumplir ciertas condiciones establecidas por las autoridades financieras y tributarias. Es importante consultar las regulaciones vigentes y los términos específicos de la CIR antes de considerar esta opción.

Cuenta de Ahorro para el Enganche

En el pasado, las cuentas de ahorro para vivienda eran muy populares. En aquel entonces, era prácticamente la única forma realista de acumular capital. Desafortunadamente, la hiperinflación y la denominación del peso mexicano en la década de los años 90 del siglo XX llevaron a que los ahorros acumulados en estas cuentas perdieran su valor. Sin embargo, eso cambió desde el año 2008, cuando se implementó una prima de garantía. Esta prima es una forma de apoyo del gobierno cuyos fondos pueden ser utilizados para la construcción o financiamiento de bienes raíces, y, por ende, también pueden ser utilizados para cubrir el enganche. Es importante destacar que es posible tener más de una cuenta de ahorro para el enganche, y para cada una de ellas se puede obtener una prima de garantía.

¿Qué no puede ser considerado como enganche?

También hay elementos que no pueden ser utilizados como enganche. La lista no es extensa, pero es importante tenerlo en cuenta cuando se busca una solución para la falta de enganche, el cual, recordemos, es necesario para poder obtener un crédito hipotecario.

• Crédito para el enganche - esta es una de las peores ideas que podría ocurrírsele al solicitante. Los bancos no pueden ni quieren aceptar fondos de otro crédito para cubrir el monto del enganche. Esto se debe, entre otras cosas, a que es una deuda diferente que afectará el presupuesto familiar. Sumado al pago de la cuota del crédito hipotecario, esto podría convertirse en una carga financiera demasiado costosa. Además, esto también afectará el historial crediticio (Buro de Credito) y disminuirá la capacidad crediticia, lo que podría resultar en la pérdida de una capacidad crediticia lo suficientemente alta para obtener un crédito hipotecario. Por lo tanto, descartemos la opción del crédito para el enganche.
• Propiedad en copropiedad - como mencioné anteriormente, este tipo de propiedad puede ser utilizada como enganche, pero solo después de obtener el consentimiento de los demás copropietarios. Este consentimiento es necesario, ya que de lo contrario, los bancos rechazarán esta opción. También menciono aquí la propiedad en copropiedad para advertir sobre la necesidad de obtener el consentimiento, que se debe presentar en el banco. También es posible sortear este problema si el resto de las partes de la copropiedad se convierten en co-solicitantes. En esta situación, las posibilidades de obtener el crédito aumentan considerablemente, ya que la capacidad crediticia de una sola persona es reemplazada por la capacidad crediticia de todos los solicitantes. De esta manera, el banco tiene una mayor certeza de que el compromiso será pagado.
• Acciones, bonos - en este caso, la aceptación depende del banco. Algunos bancos aceptan esta forma de complementar los fondos para el enganche, mientras que otros no. Si esta es la idea para proporcionar el enganche, es recomendable preguntar a los diferentes bancos, cuyas ofertas de crédito estamos considerando, si aceptan esta forma de financiamiento. En caso afirmativo, es importante tener en cuenta que el banco puede considerar solo una parte del valor de las acciones y bonos como enganche, debido a la depreciación potencial de su valor. En el caso de acciones, el banco aceptará hasta el 50% o como máximo el 60% de su valor. En el caso de bonos, esto podría ser incluso el 100%, dependiendo del banco. También es importante tener en cuenta que el banco solo considerará las acciones y bonos como una parte del enganche requerido, es decir, alrededor del 10% del valor de la inversión debe provenir de otras fuentes de financiamiento.

Objetos de valor, joyas, piedras preciosas - el banco no acepta ningún objeto mueble como parte del enganche del cliente. Por lo tanto, estos objetos no pueden ayudar a alcanzar el valor necesario para el enganche. Sin embargo, la venta de estos objetos y el uso de los fondos obtenidos de esta manera ya son una forma aceptable de cumplir con el compromiso ante el banco. Por lo tanto, los objetos en sí mismos no, pero las ganancias de su venta o empeño sí.

Crédito hipotecario sin enganche

Muchas personas que planean solicitar un crédito hipotecario se preguntan si existe la posibilidad de obtener un crédito hipotecario sin enganche. La respuesta es simple: no existe. En el caso de los créditos hipotecarios, según la Recomendación Si, el enganche es un requisito ineludible para cada banco. El enganche mínimo requerido en los bancos Mexicanos es del 10%. Sin embargo, en esta situación, los bancos requieren una garantía adicional, generalmente mediante la contratación de un seguro de bajo enganche. Simplemente no existen créditos sin la necesidad de aportar un enganche.

Enganche y costo del crédito - ¿Cómo calcular el enganche?

Calcular el enganche a menudo conlleva un error significativo. Es importante recordar que el enganche se calcula sobre el valor del inmueble, no sobre la cantidad del crédito. La gente tiende a olvidarlo y calcula el enganche en base a la suma del crédito solicitado al banco. Sin embargo, el enganche se calcula sobre el valor del inmueble. Si el plan es comprar una vivienda por $1,680,000mx, y el cliente solicita un crédito de $1,960,000mx, entonces el enganche se calculará sobre los $1,680,000mx, es decir, el 10% sería $168,000mx, mientras que el 20% sería $336,000mx, no sobre los $1,960,000mx del crédito. Esta es una diferencia muy significativa. Lo mismo se aplica en sentido contrario, si el crédito es menor que el valor nominal de la compra, el 20% del enganche se calcula sobre el precio de la propiedad, no sobre la cantidad del crédito.

Enganche 2022 - ¿Cuánto es en cada banco?

Aunque el valor del enganche se establece de manera predefinida, los bancos pueden ofrecer diferentes ofertas. Muchos de ellos ofrecen créditos hipotecarios con un enganche más bajo, pero esto puede estar vinculado, por ejemplo, a la contratación de un seguro de bajo enganche. Sin embargo, no se puede esperar una amplia variedad. Hoy en día, los bancos solo ofrecen créditos hipotecarios con un enganche del 20% o el 30%. A continuación se muestra una tabla que muestra el enganche mínimo requerido en cada banco:

Enganche en 2023 para créditos en moneda extranjera

En el mercado también están disponibles los créditos hipotecarios en moneda extranjera. Aunque actualmente solo dos bancos Mexicanos ofrecen esta opción, es importante tener en cuenta que esta opción existe. Sin embargo, es importante tener en cuenta que el enganche para un crédito hipotecario en moneda extranjera será mayor que el enganche requerido para un crédito hipotecario en moneda nacional (pesos). Los bancos BBVA y Banamex ofrecen esta opción, y así se ve el enganche requerido para los créditos hipotecarios en moneda extranjera en estos bancos:

Enganche mínimo 2023

Como se mencionó anteriormente, el monto del enganche mínimo está determinado por la Recomendación S. El enganche mínimo ha variado a lo largo de los años. En 2013, se requería solo el 5% del valor de la propiedad, y en 2017, esto aumentó al 20%. En 2023, la situación no empeoró ni mejoró. El enganche mínimo requerido por los bancos es del 20% de acuerdo con la Recomendación S. Sin embargo, como también se mencionó anteriormente, hay bancos que están dispuestos a otorgar un crédito hipotecario con un enganche del 10%, pero solo si se contrata un seguro de bajo enganche.

Seguro de bajo enganche

El seguro de enganche mínimo es requerido por los bancos que ofrecen un enganche más bajo para el crédito. Debido a que el requisito es del 20% de enganche, pero algunos bancos ofrecen solo el 10%, también requieren la contratación de este seguro. Es una forma de asegurarse de que el banco recuperará al menos el 10% faltante en caso de problemas con el pago, y esto será cubierto por el asegurador. El costo del seguro generalmente se incluye en la cuota mensual.

Cómo verifica el banco el enganche mínimo?

El enganche mínimo, lo que puede parecer extraño para personas no familiarizadas, se paga al vendedor de la propiedad, no al banco. Por lo tanto, los bancos necesitan alguna forma de confirmación de que el enganche ha sido entregado al vendedor para poder liberar el préstamo. ¿Cómo se puede documentar la transferencia de fondos? Basta con un simple documento en el que el vendedor confirme que ha recibido los fondos del prestatario. Con base en este documento, firmado por ambas partes, el banco determinará si el prestatario ha cumplido con su obligación.

Enganche y relación préstamo-valor (LTV)

La Recomendación S, además de establecer el enganche mínimo requerido, también estipula que el banco no puede ofrecer un crédito que cubra el 100% del valor de la propiedad. El índice LTV está relacionado con el monto del enganche, y el enganche está relacionado con el índice LTV. Cuanto mayor sea el índice LTV, menor será el enganche requerido. Si el cliente realiza un enganche mayor, por ejemplo, del 40% del valor de la propiedad, entonces el índice LTV disminuirá en consecuencia. 

¿Cuándo se debe transferir el enganche?

La fecha límite para pagar el enganche se establece individualmente con el vendedor. Él decide cuándo puede recibir los fondos a más tardar. Sin embargo, independientemente de la fecha, que está marcada como límite para el pago del enganche, es regulada por otro factor. Ese factor es el banco, más precisamente, el requisito del banco, que exige que el enganche se pague antes de que se libere el préstamo. El vendedor debe recibir el enganche y el cliente debe presentar documentos que confirmen el pago antes de que el banco inicie el desembolso del préstamo. Antes de esa fecha, tanto el cliente como el vendedor pueden negociar libremente el plazo para el pago del enganche.

Documentación del enganche para el crédito hipotecario

Dependiendo de la forma en que el cliente realice su enganche, el banco requerirá diferentes documentos de respaldo. Como sabemos, el enganche no tiene que ser solo efectivo. Lo que constituye un enganche determina la documentación que el banco requiere:

• Extracto de cuenta: el cliente puede ser requerido para presentar un extracto de cuenta o un comprobante de transferencia. En este caso, es necesario que el formulario incluya la anotación adecuada sobre el propósito de la transferencia.
• Factura: si el cliente está construyendo una casa, el enganche puede incluir gastos en el proyecto arquitectónico, depósitos y materiales de construcción comprados. Independientemente de lo que constituya el enganche, se requerirá la presentación de facturas que respalden las compras y documenten el monto de los costos incurridos.
• Declaración: los bancos también aceptan una declaración firmada por las partes en la que el comprador declara que ha transferido los fondos y el vendedor confirma haber recibido los fondos. Esta declaración debe adjuntarse al acto notarial.
• Otra propiedad: si la garantía es otra propiedad que puede ser vendida después de mudarse a la nueva vivienda, el banco puede requerir la redacción de un contrato preliminar o una declaración verbal de ambas partes de que se llevará a cabo la transacción.
• Depósitos y otros valores: el enganche también puede incluir fondos de depósitos o valores. En este caso, solo se requerirá la confirmación de que pertenecen al cliente.
• Terreno: para la construcción de una casa, el terreno en el que se construirá la casa puede constituir el enganche, siempre que tenga el valor adecuado. En este caso, será necesario presentar un documento que certifique la propiedad de la tierra y asegurar que esté libre de hipotecas y deudas.

Aporte Propio - resumen

En resumen, el aporte propio es un elemento indispensable relacionado con la compra de una propiedad con crédito hipotecario. Sin él, ningún banco otorgará un préstamo hipotecario, ya que no pueden cubrir el 100% del valor de la compra con el crédito. Actualmente, el enganche mínimo requerido es del 20%, aunque algunos bancos ofrecen un 10% de enganche con la condición de adquirir un seguro de bajo enganche, que es una protección tanto para el banco como para el prestatario. Cuanto mayor sea el enganche del cliente, menor será el índice LTV (Relación Préstamo-Valor), y por lo tanto, el banco ofrecerá un préstamo más bajo y más económico. Dependiendo de la forma del enganche, el banco requerirá documentos adecuados. Es muy importante que el enganche sea regulado y documentado en el banco antes de la fecha de apertura de la línea de crédito. Aunque el enganche puede ser un dolor de cabeza para la mayoría de las personas que buscan su propio hogar, el gobierno pronto puede ofrecer ayuda proporcionando fondos para el enganche, que pueden llegar hasta $582,000mx, representando así el 20% del enganche.