- Una hipoteca convencional es una garantía real sobre un inmueble para asegurar el pago de una deuda.
- El banco conserva el derecho de cobro hasta que la deuda quede totalmente liquidada.
- Existen dos tipos vigentes: hipoteca convencional individual y conjunta.
- La hipoteca caucional ya no se utiliza desde 2011, aunque sigue inscrita en algunos registros antiguos.
- Además, puede imponerse una hipoteca forzosa sin consentimiento del propietario por orden judicial o administrativa.
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Hipoteca convencional: tipos, características y funcionamiento
¿Qué es una hipoteca convencional?
Una hipoteca convencional es una garantía de deuda establecida sobre una propiedad inmueble. El acreedor tiene derecho a recuperar el dinero del valor de la propiedad, incluso si esta cambia de dueño. Se utiliza principalmente como respaldo en préstamos hipotecarios, donde la vivienda adquirida con el crédito queda hipotecada hasta el pago total de la deuda.
Tipos de hipotecas convencionales
Existen varias formas de hipoteca convencional, aunque actualmente solo dos están vigentes. Veamos cada una:
Hipoteca convencional individual
Se establece sobre una única propiedad. Generalmente requiere un acto notarial, aunque en préstamos hipotecarios basta con una declaración escrita del propietario. La inscripción aparece en la sección cuarta del registro de la propiedad.
Hipoteca convencional conjunta
La garantía recae sobre varias propiedades al mismo tiempo. El acreedor puede decidir de cuál inmueble cobrar primero en caso de impago. Este esquema otorga mayor seguridad a la entidad financiera, ya que el valor de la garantía suele superar ampliamente la deuda.
Hipoteca convencional caucional
Permitía garantizar deudas presentes o futuras hasta un monto máximo. Fue eliminada en 2011, aunque todavía figura en algunos registros antiguos. A diferencia de otras hipotecas, no exigía un importe de deuda fijo.
Hipoteca forzosa
A diferencia de la convencional, la hipoteca forzosa se impone sin consentimiento del propietario, generalmente por decisión judicial o administrativa. Se inscribe en el registro de la propiedad y permanece vigente hasta que se cubra la deuda.
Cómo se establece una hipoteca
Para establecer una hipoteca es necesario que exista una deuda previa, normalmente un préstamo hipotecario. El prestatario debe firmar un contrato escrito (acto notarial o declaración) donde el inmueble queda afectado como garantía. La inscripción en el registro de la propiedad es obligatoria. Sin este paso, no se puede acceder a un crédito hipotecario.
Hipoteca caucional y compraventa de inmuebles
Comprar una vivienda con una hipoteca caucional inscrita es posible y seguro. La deuda corresponde al deudor original, no al nuevo propietario. Normalmente, la deuda se liquida con el dinero de la venta, liberando así la propiedad.
Hipoteca convencional: resumen
La hipoteca convencional es la forma más común de garantizar un crédito hipotecario. Actualmente existen la individual y la conjunta, mientras que la caucional ya no se utiliza. En caso de impago, el banco puede ejecutar el cobro sobre la propiedad hipotecada, con prioridad frente a otros acreedores. Establecer una hipoteca es un paso indispensable para obtener un préstamo hipotecario.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre una hipoteca convencional y una forzosa?
La hipoteca convencional se establece voluntariamente como garantía de un préstamo, mientras que la forzosa se impone sin el consentimiento del propietario por decisión judicial o administrativa.
¿Todavía se pueden inscribir hipotecas caucionales?
No. Desde 2011 la ley eliminó esta figura. Sin embargo, aún pueden aparecer en registros antiguos.
¿Qué pasa con la hipoteca cuando termino de pagar el préstamo?
Una vez liquidada la deuda, el banco debe cancelar la hipoteca en el registro de la propiedad, liberando completamente el inmueble.
¿Puedo vender una casa con hipoteca convencional?
Sí. El comprador puede adquirir la propiedad, pero el crédito debe cancelarse con el dinero de la venta o mediante acuerdo con el banco.
¿En qué parte del registro aparece una hipoteca?
Las hipotecas, ya sean convencionales o forzosas, se inscriben siempre en la sección cuarta del registro de la propiedad.
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