Hipoteca contractual: información importante.

¿Qué es una hipoteca convencional?

Una hipoteca es un derecho real limitado establecido sobre bienes y ciertos derechos seleccionados, destinado a garantizar una deuda resultante de una relación legal específica, mediante el cual el acreedor puede satisfacer su crédito con la propiedad inmueble, con prioridad sobre los acreedores personales del propietario actual de la propiedad. Esto significa que la venta de la propiedad por parte del deudor no afecta el derecho del acreedor hipotecario: puede perseguir el pago de cualquier persona que se convierta en propietario o usuario perpetuo de la propiedad. El acreedor con derecho real puede satisfacer su crédito con la propiedad antes que los acreedores personales del propietario actual de la propiedad.

La hipoteca no es más que una garantía de una deuda establecida sobre una propiedad inmueble, que otorga al acreedor el derecho a recuperar esa deuda de dicha propiedad. La asociación más obvia se da en el caso de un préstamo hipotecario, donde la propiedad inmueble que se adquiere con el dinero del préstamo se convierte en la garantía del préstamo, es decir, se le impone una hipoteca. Esto se conoce como hipoteca convencional. El prestatario establece voluntariamente una garantía hipotecaria en favor del banco sobre la propiedad que está adquiriendo, pero solo hasta que se pague la totalidad de la deuda. Una vez que se liquida el préstamo, el banco deja de tener derechos sobre la propiedad que constituía la garantía del compromiso.

Tipos de hipotecas convencionales

La hipoteca convencional no siempre es igual, ya que existen diferentes tipos de hipotecas convencionales. Por lo general, se mencionan dos tipos de hipotecas convencionales: la hipoteca individual y la hipoteca conjunta, ya que el tercer tipo, la hipoteca caucional, dejó de tener vigencia legal desde el 23 de febrero de 2011. Sin embargo, en los registros de la propiedad aún se pueden encontrar registros de hipotecas convencionales caucionales que fueron establecidas antes de 2011.

Hipoteca convencional individual

En el caso de la hipoteca convencional individual, la base legal para inscribir la hipoteca en el registro de la propiedad es una declaración del propietario del inmueble, hecha en forma de un acto notarial. Sin embargo, si dicha hipoteca convencional se establece como garantía para un préstamo hipotecario en un banco u otra institución financiera, los requisitos legales se reducen y basta con una declaración por escrito del propietario, que ya no necesita ser presentada en forma de un acto notarial. Es importante recordar que el establecimiento de la hipoteca es voluntario. La hipoteca convencional individual, al igual que todos los demás tipos de hipotecas, se puede encontrar en la sección cuarta del registro de la propiedad.

Hipoteca convencional conjunta

La hipoteca convencional conjunta es prácticamente lo mismo que la hipoteca convencional individual. La diferencia radica principalmente en que la garantía hipotecaria no recae en una sola propiedad, sino en varias propiedades. Esto hace que el valor de la garantía sea mucho mayor que la deuda en sí. Para el banco u otra institución financiera que otorga el préstamo, esta es una solución muy beneficiosa, especialmente porque el acreedor puede elegir de cuál de las propiedades obtener primero el pago en caso de que el deudor no pague. El banco tiene libertad para decidir de cuál de las propiedades que sirven como garantía se extraerán los fondos en primer lugar.

Hipoteca convencional caucional

La hipoteca caucional consistía en que no estaba establecida en una cantidad específica. Además, podía garantizar una deuda que ya existía o una deuda futura. En el caso de la hipoteca caucional, se establecía un monto máximo hasta el cual el acreedor podía exigir el pago por la deuda. La hipoteca caucional era un caso aislado y contrastaba con los demás tipos de hipotecas, que debían tener un monto de garantía determinado y estar relacionados con una deuda existente. Ahora en la ley ya no se requiere que la hipoteca garantice una deuda existente ni que tenga un monto específico, por lo que la hipoteca convencional caucional fue eliminada de los registros como innecesaria.

Hipoteca forzosa

Como su nombre indica, la hipoteca forzosa es impuesta desde arriba, es decir, se impone sin el consentimiento del propietario del inmueble. Esto generalmente ocurre como resultado de un procedimiento judicial o administrativo. En este caso, la hipoteca se inscribirá en la sección cuarta del registro de la propiedad sin el consentimiento del propietario, de ahí su nombre de forzosa. Normalmente, esto ocurre como resultado de:

• una decisión judicial para establecer una garantía,
• la designación de un título ejecutivo,
• una decisión del fiscal,
• una decisión administrativa definitiva,
• una orden de garantía.

Una vez establecida la hipoteca forzosa, no se puede apelar y la hipoteca aparecerá en el registro de la propiedad hasta que se satisfaga el acreedor y la deuda.

Establecimiento de la hipoteca - cómo se lleva a cabo

Para hablar de establecimiento de una hipoteca, esta debe convertirse en una garantía de una deuda. Por lo tanto, para poder establecer una hipoteca, es necesario firmar previamente un contrato de préstamo con el banco. En ese momento, el deudor está obligado a presentar el establecimiento de la hipoteca en el banco, ya sea en forma de un acto notarial o en forma de contrato, siempre en forma escrita bajo pena de invalidez. Es importante tener en cuenta que en este momento solo existe la hipoteca convencional individual y la hipoteca convencional conjunta. Sin embargo, en los registros de la propiedad aún se pueden encontrar hipotecas convencionales caucionales, que ya no se han practicado desde 2011. La única excepción a la hipoteca convencional es la hipoteca forzosa, que se impone sin necesidad de consentimiento del propietario del inmueble. Es importante recordar que el establecimiento de una hipoteca es un requisito indispensable para obtener un préstamo hipotecario.

Hipoteca convencional caucional y venta de una vivienda

La compra de una propiedad con una hipoteca convencional caucional es igual que la compra de una propiedad con cualquier otro tipo de hipoteca convencional. La compra es completamente segura y posible. La hipoteca que recae sobre la propiedad es una preocupación para el deudor y no para el acreedor. En el caso de la hipoteca caucional, el valor de la garantía no se estimó claramente, solo se estableció un límite máximo permitido para la obligación. En el caso de comprar una propiedad con una hipoteca caucional, la regulación de la deuda con el acreedor corresponde al actual propietario de la propiedad y probablemente se pagará con los fondos obtenidos de la venta.

Hipoteca convencional - Resumen

En resumen, una hipoteca es cualquier garantía de una deuda sobre una propiedad inmueble. La hipoteca convencional se crea a través de un contrato entre el prestatario y la institución que otorga el préstamo hipotecario, como garantía para ese préstamo. Para establecer una hipoteca en una propiedad determinada, el prestatario debe firmar un contrato en el que ceda la propiedad como garantía para el préstamo. El contrato debe ser escrito y bajo pena de invalidez. Es importante recordar que en este momento solo existen la hipoteca convencional individual y la hipoteca convencional conjunta. Sin embargo, en los registros de la propiedad todavía se pueden encontrar hipotecas convencionales caucionales que ya no se han practicado desde 2011. La única excepción a la hipoteca convencional es la hipoteca forzosa, que se impone sin necesidad de consentimiento del propietario del inmueble. Establecer una hipoteca es un requisito indispensable para obtener un préstamo hipotecario.